失敗しないために何を考えればいいのか分かったから、物件探しが楽しくなった
「失敗したくない！」
投資を考えるほとんどの人が失敗はしたくないと考えますよね。それでも失敗してしまうのが投資です。
しかし不動産投資はギャンブルではありません。
失敗する要因は決まっています。つまりポイントを押さえれば失敗はしません。
ここでは、現役営業マンの私が失敗しないためのポイントを
- 利回りの罠
- 割高な物件
- 物件は見るべき
- 営業マンに気をつけろ
の順に解説していきます。
もくじ
利回りの罠に気をつけろ
利回りは、購入する判断材料として活用しますが注意が必要です。
利回りは、
- 表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 購入価格
- 実質利回り ＝ （年間の家賃収入－年間の経費）÷ 購入価格
の2種類があります。
失敗しないために必要なのは『実質利回り』です。
実質利回りを計算するための【年間経費】とは
【年間経費】とは、
- 1年間の管理費・修繕積立金
- 1年間の管理会社への管理手数料
- 1年間の家賃の振込手数料
- 固定資産税
です。つまり不動産の維持費ですので、安い方が良いです。
高利回りでも注意！表面利回りの罠
物件を探していると、「利回り10％！」とか見ることがありますよね。
この利回りは基本的には「表面利回り」です。この表面利回りの数字に騙されないで下さい。
例えば、
売買価格が1200万円の物件で年間100万円の家賃収入が取れるアパートの場合、表面利回りは10％なので悪くなさそうです。しかし、経費が年間70万円かかったとすると、実質利回りは2.5％まで下がります。
実質利回りが2.5％だった場合、この不動産は買わない方が賢明です。
しかし、もし経費が40万円だった場合、実質利回りは5%です。同じ値段ですが利回りは2倍になりますので、経費は安いに越したことはありません。
実質利回りが高ければ、本当の意味で高利回りだと言えます。
利回りは不動産を購入するための大きな指針なので、しっかり覚えておくことをおススメします。
割高な物件に気をつけろ
不動産は、決まった価格が存在しません。
あくまでも近くの取引事例や、土地の価格（路線価など）をもとに相場がつくられていきます。
極端な話ですが、2000万円が相場の物件を4000万円で売っても良いのです。高くても「この場所の物件が欲しい」というかたも稀にいます。
しかし、不動産投資をするうえでは、相場よりも高い金額で購入することは失敗につながります。
高い物件を買わないためには？
購入したい物件が高いのか安いのかを知るためには、【相場】を見極める必要があります。
調べる相場は2種類あります。
- 価格の相場
- 家賃の相場
この2つの相場を知ることで、失敗する可能性は大幅に下がります。相場を知らずに購入することは絶対にしないで下さい。
相場を知るためには
では相場を知るためは何をすればいいのか。
- 周辺の物件の価格や家賃を知る
これだけです。私はとにかく周りの物件の情報を見まくりました。
私が物件選びに必要だと思う情報
- 不動産の物件価格
- 管理費・修繕積立金の価格
- 物件の構造（SRC、RC、木造など）
- 築年数
- 物件の階数
- エレベーターの有無
などが必要です。この情報の一覧を作ってみましょう。そうすると相場が見えてくるようになります。
「相場は〇〇〇〇万円だ！！」という明確な答えはありませんので、自分なりに相場をだしておくことが失敗しないための方法です。
物件は見に行くべき
元営業マンの私の経験では、物件を見ないで買う人が9割でした。
比較的に新しい物件であればいいかもしれませんが、高利回りを狙うなら築年数が古い物件を選ぶことになります。
その古い物件を狙う場合は、出来るだけ物件は見ることをおススメします。
なぜ物件を見た方が良いのか？
それは、物件の管理がしっかりされているかどうかを知るためです。
築30年の物件だとしても、しっかり管理されている物件と、されていない物件では天と地ほどの差が出てきます。
これは、実際に見て経験して欲しいのですが、「えっ？築50年くらい経ってない？」とか思う物件もあります。逆に、「すごいキレイ！」と思う物件もあります。
私の実体験ですが、購入を悩んで見にいった物件があります。築20年位でしたが投資としての利回りは合格点でしたし、場所も駅から近く購入しても良いかな？という感じでした。
しかし、物件をみて震えました。エントランスの壁が壊れていてガムテープで補強していたのです。半年前の日付で注意書きが貼ってあったので、半年間直していない事実が分かりました。
こんな管理していたら将来的には資産価値が大きく落ちることになるので購入を諦めました。
なぜ資産価値が落ちるのか？
管理されていない物件の場合は実害が2つあります。
- 入居者が付きにくい（家賃が下がる）
- 建物が壊れる（修繕費がかかる）
とくにコンクリートを使った物件には言えますが、ヒビが入ったまま放置すると腐食が始まります。腐食が始まると、直すのには大きな金額が必要になります。また、
単純に汚い物件を「借りたい」「欲しい」という人は少ないでしょう。つまり需要がないので価格を下げるしかありません。それが、資産価値が下がるということです。
【不動産は管理を買え】と言われるくらい管理が重要です。
当然、キレイなほうが入居者が付きやすいですし購入したい人も多くなります。しっかり管理されていない物件は購入は避けた方が無難です。
写真やネットの情報だけでは分からない部分を見ることで、購入後に後悔しない物件選びをおススメします。
営業マンに気をつけろ
良い営業マン、悪い営業マンがいます。
悪い営業マンにの場合、高い物件を購入してしまったり、雰囲気に流されてよく調べもしてない物件を購入してしまったりと、後悔してしまうケースをよく聞きます。
電話営業の会社はおススメしない！？
悪評が多い業界ですが、案外良い会社もあります。
担当する営業マンによって変わりますが、投資不動産の会社で購入した場合は、会社よりも、担当営業マンと付き合っていくことが多くなります。
営業マンによっては、細かく情報をくれたり、こちらの状況を把握して提案してくれたりします。悪い営業マンは、こちらの状況はお構いなしに都合のいいときだけ甘えてきます。
私は投資不動産の会社で働いていたので、良い悪い営業マンがいることも知っています。
良い営業マンに会うためには？
まずはご自身で不動産の知識を付けて下さい。
そのうえで、営業マンと話をしましょう。良い営業マンは、ちゃんとリスクを伝えてくれると思います。悪い営業マンは適当に誤魔化してメリットで購入をすすめてきます。
担当とは長く付き合っていくことになりますので、どんな営業マンかを見極めるのが大事になってきます。
私は投資会社にいましたので、同業他社で評判の良い会社のウワサも聞いていました。その中で、おススメの会社は【おススメの資料請求先】でまとめていますので、参考にしてみて下さい。
1社だけでは判断できませんので、複数の会社とコンタクトを取ることをおススメします。
まとめ
不動産の投資は、ポイントを押さえておけば失敗はしません。
失敗する人の多くは、調べることを面倒だと思っていることが多いです。知識をつけることを面倒だと思うなら、そもそも投資はしないほうが賢明です。
不動産投資をギャンブルにしないように、知識を付けて下さい。
人の言葉に惑わされないように、自分で知識をつけることで、安心した不動産経営を目指しましょう。
