築古で損したこと無し。投資として優秀だと気づくことができれば方向性が見えてくる…かも。
こんにちは、ツルオ◓です。
良い物件ないかなー、とネットで物件あさりをしていると、利回り12％！とか、利回り15％！！など高利回り物件もたびたび見かけますよね？
私もそういう物件を購入しようとしましたが、始めは購入できませんでした。。。。
その理由は、【融資が通らなかった】からです。
せっせとお金を貯めて現金購入することで、不動産投資をするこができました。
なぜ融資が下りなかったのか。築古は投資物件としてはどうなのか？をリサーチしましたのでご紹介します。
もくじ
１、築古物件は融資がおりにくい？
融資が通らない理由は主に2つあります。
- 個人の属性
- 物件の属性
の2点です。
自宅を買おうとしたけど融資がおりなかった(泣)という話はよく聞きますが、その理由の90％は【個人の属性(弱)】が関係してきます。
しかし、築古の投資用不動産に限ってはより厳しい【個人の属性(強)】＋【物件の属性】が大きく関係してきます。
個人の属性も自宅に比べ厳しくなり、さらに物件の属性も必要になるので、２つの要素をクリアしないとお金を貸してくれません。厳しいー
２、物件の属性とは？銀行の審査基準
銀行は物件をどうやって評価しているか。
- 物件の地域
- 築年数
- 収益性
- 管理状態
こんなところでしょうか。
特に築古物件で引っかかりやすいのが、【築年数】です。
銀行内での審査基準に耐用年数があります。
物件の構造が木造なのか鉄筋コンクリートなのかで大きく変わりますが、それぞれの構造で何年間担保評価があるのかを審査します。
今現在で築20年前後の鉄筋コンクリートのマンションの物件であれば、55年という基準が多い気がします（銀行によって違います）
例えば、耐用年数が55年の審査基準の銀行で築25年の物件のローンを組もうと思ったら、不動産の担保評価はあと15年しかないので、最長でも30年のローンしか使うことができません。
３、1981年6月以降に建てられた物件かどうか
建築されたのが【1981年6月以降】の物件かどうかも大きなポイントです。
1981年6月以降の物件は【新耐震】と呼ばれる地震に強い構造が義務付けられました。それ以前の物件は【旧耐震】と呼ばれます。
最近の銀行の流れでは、【旧耐震】の物件には自宅用でも融資をしない。
という銀行もあるそうです。
マンション全体で耐震補強などをして、銀行の基準を満たすことができれば融資の可能性もありますが、今後は厳しくなっていく流れも感じています。
旧耐震の物件は、融資が厳しいと覚えておきましょう。
融資がおりないと、どんな影響があるの？
実は、融資がおりない物件は悪い事ばかりではなく、良い面もあります。
自分が購入するときのメリット
- 価格は安めで購入できる。（現金で買える人は多くないですからね）
- 利回りは良いものが多い。
- 銀行を使わないため、手数料が安くなる。
- 銀行を使わないため、決済までの時間がかからない
- 融資に影響されないため、不動産価格が落ちにくい
いずれ売却しようとしたときのデメリット
- 次の購入者もローンが使えない
- 売りにくい（現金客のみ）
- 自分が購入したときよりも古くなっている
融資が下りなくても、現金で購入できる方にとってはメリットの方が大きいです。皆、現金がないから融資を使うだけなので、投資としては現金のほうが有利です。
まとめ
融資が下りない物件の多くは【相場の最下層】にいます。
つまり、底値の位置づけの物件が多いのです。最下層の価格帯で購入すれば、それ以上価格が下がることも考えにくく、売却する際に価格を下げなくても売れるパターンが私は多くありました。
実体験ですが、私は購入したときよりも数十万高い金額で売却することができました。
ハッキリ申し上げて、私は築古物件は【投資として有能】だと思っています。しかし、現金がないと購入できないというハードルがありますので、お金を貯めることから始めましょう！(笑)
