リスクを理解したら、アパート経営は身近な投資方法ということに気が付いた
「アパート経営ってリスクが大きくて危険そう！」
こういうイメージはありませんか？
少なくとも私はリスクが大きいと思っていましたが、リスクを理解したことでイメージは大きく変わりました。
また、「失敗しないためにはどうすればいいのか」を知ることでアパート経営を始めることは怖くないということが分かります。
この記事では、素人だった私が成功するまでの考え方を、分かりやすく、かみ砕いて説明しています。実際にこの記事の知識があれば、アパート経営は始められます。
早速ですが、
- アパートの維持には修繕費がかかる
- 空室リスク
- 天災
- 売却のタイミング
- 営業マン
の順に、アパート経営のデメリットを解説していきます。
もくじ
アパートの維持には修繕費がかかる
アパート経営には必要な修繕費が2種類あります。
- 建物全体の修繕費
- 部屋の修繕費
この2つの修繕費を想定して、資金繰りをしていかなければいけません。修繕をしていかないと、家賃収入の減少や売却時のアパート価格が下がってしまいます。
資産価値を守るためにも、修繕は定期的に実施する必要があります。
建物全体の修繕費
建物全体の修繕は「大規模修繕」と呼ばれています。
大規模修繕は、10年～15年が目安です。大規模修繕は、建物自体の資産価値を保つためには必要な修繕ですので、必ず行いましょう。
大規模修繕の費用は、建物の規模や立地、構造にもよって金額が大きく変わりますので、一概には言えません。アパート購入の際には、前もって業者に聞いてみるのが良いかもしれません。
目安は200万円～という感じです。
①工事用の足場設置
足場の設置費用は数十万円はかかります。
建物全体を修繕するためには、建物を囲うように足場を組む必要があります。この設置に費用がかかります。
足場の相場価格は1㎡あたり700円～1100円程度で、形状や立地によって金額が大きく変わります。足場を作らないと効率的な作業ができないため、時間がかかったり作業ムラができてしまいます。足場は修繕に必須といえます。
②外壁塗装
外壁塗装の費用は人件費をあわせて100万円近くかかります。
構造や築年数、塗装の種類によって金額は大きく変わりますので、あくまで参考金額として目安にしてください。外壁の塗装をすることで、入居者が付きやすくなり、資産価値を保つことができますので、10年～15年で行うことをおすすめします
③屋根塗装（防水工事）
屋根の塗装には、数十万円かかります。
金額は屋根の状態によって施工方法が変わりますので、一概にはいえません。防水工事をしておかないと、部屋の天井から水漏れしたり、建物の寿命を短くしてしまうおそれがあります。大規模修繕のときに、防水工事を実施することをおすすめします。
部屋の修繕費
部屋の修繕は、入居者が入れ替わったタイミングで行うのが一般的です。部屋の広さや修繕の程度によってかかる費用は変わります。
基本的には入居者がつけた傷は、入居者の負担で直させるのが一般的です。しかし、経年劣化と呼ばれる考え方がありますので、部分的にはオーナーが負担しなければいけません。
経年劣化とは？
時間とともに品質が低下すること。雨風・湿気・温度変化・日照などによる品質の低下だけでなく、通常の方法で使い続けることによる摩滅、汚れ等の損耗も経年劣化である。
(株)不動産流通研究所「R.E.words」より
通常の方法で使うことは経年劣化にあたります。家具を置いた際のへこみや、年数が経った壁紙の汚れなどは、入居者が直さなくてもよいということです。
ここでは、部屋の修繕で必要になる項目を紹介していきます。項目ごとの必要な費用と交換する目安の時期も解説していきます。
①壁紙の修復や張替
20㎡程度のワンルームの壁紙をすべて張り替えると約10万円かかります。
入居者が出ていくときに、敷金で部屋のクリーニングは必ずしますので数年で全面張替をする必要はありません。目安は8年～10年で張り替えることをおすすめします。
②フローリングの修復や張替
20㎡程度のワンルームのフローリングをすべて張り替えると約15万かかります。
フローリングについても、入居者が出ていくときにクリーニングをします。入居者がつけた傷は入居者負担で直すことになっています。しかし、細かい傷や経年劣化の傷が目立ってくると入居者が付きにくくなるので、目安は10年～15年で張り替えることをおすすめします。
③キッチンの交換
キッチンの取り換えは約30万円が必要になってきます。
耐用年数は10年～15年ですが、実際に15年で交換することはあまりないかと思います。一人暮らしの場合、自炊を毎日するかたは多くありません。そこまで、消耗することはないことが多いので、20年位を目安にしておくのがおすすめです。
④ユニットバスの交換
ユニットバスの交換には約40万円ほど必要になってきます。
耐用年数は15年ですが、15年～20年を目安に交換を考えるのがおすすめです。金額が大きいことと、汚いユニットバスでは借りる人が減ってしまうこともあるので、時期を見極めて交換するのがよいでしょう。
⑤トイレの交換
トイレの交換には約15万円ほどが必要になってきます。
トイレの陶器自体は割れなければ100年でも使用することが可能ですが、パッキンや配管などの交換が必要になってきます。トイレ周りの交換は20年～30年を目安にするのがおすすめです。
⑥エアコンの修理や交換
エアコンの交換には、約10万円が必要です。
修繕で最も多い相談が、エアコンの故障です。修理していけば長く使える場合もありますが、目安は10年位での交換がおすすめです。20年以上使える場合もありますので、壊れたら交換するという意識で十分です。
空室リスク
アパート経営の最大のリスクは、空室です。
部屋を貸さなければ家賃収入は得られませんので、空室だと家賃が入りません。空室を減らすことが、アパート経営の成功につながります。空室を減らすために、まずは原因を解明し、その解決策を持つことが重要です。
空室になる原因と解決策
外観(構造)は初めの１歩
入居者が入るかどうかの第１段階は、物件の外観のキレイさです。
どんなにお部屋がキレイでも、外観が汚いと入居者は入ってくれません。外観が汚いと、友達も呼びにくいですよね。
また、廊下やエントランスが汚れているのもマイナス印象を与えますので、掃除はきちんとする必要があります。
築年数や構造ではなく、入居者の最初の印象は外観で決まりますので、見た目はきれいにしておきましょう。
部屋の内装(設備)
外観の次は部屋の内装です。
印象は外観できまりますが、実際に住むかどうかを決めるのは内装です。意外と重要なのが、お風呂とトイレです。部屋自体は家具の配置やマットを敷くなどで誤魔化せますが、風呂場やトイレはどうしようもありません。
部屋がきれいでも、毎日使う場所が汚いのは住みたいと思えませんよね。
お金をかけてキレイにするのは簡単ですが、収益を考えると頻繁には交換することはできません。収益とのバランスを考えて交換は考えましょう。
管理会社
管理会社は重要です。
定期的にアパートの確認にいくオーナーはまれです。その分、アパートの管理をしている管理会社がしっかりしていないと、アパートが荒れてしまいます。
敷地内にゴミが散らかっていたり、エントランス、階段などの汚れなどが目立ってしまったり、アパート経営にマイナスしかありません。
昔から「不動産は管理を買え」と言われるくらいに資産価値を保つためには重要な項目です。管理費が安いからといって、管理も悪い会社を選ばないように慎重に管理会社を選びましょう。
立地は最重要
建物や部屋、管理についてはお伝えしましたが、「立地」がよくないと入居者が集まってきません。逆に、上記に書いた建物や部屋、管理が悪くても、立地が良ければ入居者が入る可能性は大きくあります。
空室のリスクを抱える最大の要因は立地といえます。
例えば、田舎にある畑の真ん中にアパートがあったとしても、住む人はあまりいません。逆に駅前にあるアパートであれば、人が住んでいそうではありませんか？
ですのでアパート経営を始める際には、立地は慎重に選んでください。
天災
不動産は形のあるものですので、火事や水災などで建物が壊れるリスクがあります。
これは、想定していても回避はできませんので、もし起こってしまった際にどう対処するべきかを知っておく必要があります。
どんな天災が想定できるか
火災
最も起こりえる災害が、火災です。
入居者の不始末からの出火、放火、もらい火など、火災になる理由は一つではありません。火災によって入居できなくなった場合は、家賃収入は入ってきません。
お部屋の修繕費もかかりますので、出費は大きいものになります。
水災
津波や浸水、水漏れなどの水災が想定できます。
大雨による洪水による浸水など、近年の豪雨では多く被害があります。また、上の階からの水漏れや、下の階への水漏れなども可能性があります。
給排水設備のトラブルの水漏れも水災の一つです。
地震
東日本大震災が有名ですが、地震による被害も不動産にはついてまわります。
コンクリート造などはまだ地震に強いですが、木造などでは被害が大きくなる傾向があります。建物自体に亀裂がはいったり、被害が大きければ倒壊する可能性もあります。
天災に対抗するためには保険に加入する
天災は予知することも、回避することもできません。
どうしようもないから何もしない、ということではリスクが大きすぎます。そこで。火災保険と地震保険に加入することをおすすめします。
火災や水災などの被害を補償してくれるだけではなく、盗難や落雷による被害なども補償してくれます。詳しくは「不動産を持つなら火災保険は必須！？【７つの補償内容】」の記事にまとめているので読んでみてください。
火災保険の加入は必須です！
売却のタイミングを間違えると損をする
不動産を所有していれば、いずれ売却するタイミングがあります。
この売却するタイミングを間違えると、損をしてしまう場合がありますので注意が必要です。
損をするタイミング
ローンを使って購入している場合は、ローンを下回る金額で売却すると損をします。
例えば、ローンが3000万円残っているときに、2500万円で売却した場合は、500万円の損がでてしまいます。しかも物件を売却してローンが残った場合は、一括返済することになります。
つまり、500万円の損がでた場合には、銀行に自己資金から500万円を一括で返済する必要があります。
逆に3000万円のローンが残っているときに、3500万円で売却できた場合には、500万円が手元に残ります。利益がでるときに売却したいですね。
損をしないためには
売却を急がなくてはいけない場面を作らないことです。
損をする売却の理由の多くは、「すぐに売りたい」とか「修繕費を支払うまえに」などの理由が多いです。
収益を予定通りにあげることができていれば、急いで売却する必要はありません。また、収益が落ちてきても大丈夫な資金計画をしておいてください。そうすれば、損をする場面で売却をする必要がなくなります。
不動産の市場は、波があります。不動産が安くなる時期、高くなる時期など、景気などに左右されて市場価格が変動します。売却するなら不動産が高い時期に売却するのがおすすめです。
担当営業マンによって変わる
営業マンの良し悪しによって、購入後の満足度が変わります。
同じ物件を購入したとしても、成功したと思う人、失敗したと思う人がでてきます。その理由は、購入前の営業マンによって変わります。
良い営業マンの特徴
- 質問に答えてくれる
- デメリットを正直に伝えてくれる
- 客観的な意見を言うことができる
悪い営業マンの特徴
- 質問に対して誤魔化す
- 感情論で押してくる
- 強引
質問に答えるのは普通だと思うかもしれませんが、誤魔化したり、話の論点をすり替えたりする営業マンは沢山います。
今は情報社会ですので、調べればすぐデメリットが分かります。しかし、不動産を購入する人の多くは、情報不足のまま営業マンと話をするため、いいように騙されてしまいます。
良い営業マンに出会うには？
とにかく数をあたるしかありません。
Aさんにとっては良い営業マンでも、Bさんにとっては良い営業マンかどうかはわかりません。自分に合う良い営業マンを見つけるべきです。
そのためには、多くの会社から資料を請求してみたり、実際に営業マンと話をすることが大事です。
購入までのサポートから購入後の相談まで、長期で付き合っていくことになります。不動産経営を成功させるためには、営業マンは大事な要素ですので、慎重に選ぶことをおすすめします。
まとめ
デメリット、リスクの怖さは突き詰めると「お金がかかる」ことです。このお金がどのくらいの期間で、どのくらい必要になってくるのかを想定しておけば怖くはありません。
この記事で紹介した5つのリスクをしっかりと理解しておくことで、不動産経営のリスクは怖いものから対策できるものに変わったはずです。
上手にリスクとつきあうこができれば、失敗ではなく、成功に近い不動産経営をすることができるようになります。
